מסוי השקעות בנדל"ן בגרמניה

ישראלים רבים, יחידים כחברות, משקיעים בנדל"ן בגרמניה לאור העליה במחירי הנדל"ן במדינה זו בשנים האחרונות ולאור העובדה שגרמניה נתפסת כמדינה יציבה ומתפתחת כלכלית וכהשקעה סולידית ויציבה ביחס למדינות אחרות. אך חשוב מאד, לפי כל השקעה בגרמניה, לתכנן את המס שחל על הרווחים הן בגרמניה והן בישראל וליצור התאמה מלאה ביניהם. ללא תכנון נכון של ההשקעה שיעור המס הכולל שיוטל בישראל ובגרמניה עלול לעמוד על כ 52% מהרווח! (הינו התשואה נחתכת בחצי). אך בתכנון מס גלובלי נכון ניתן להפחית את המס הכולל לשיעור של כ 15.5% בלבד על הרווחים שאינם מחולקים למשקיעים ולשיעור של 24%/25% אם הרווח יחולק לידי המשקיע. שלא לדבר על מס סופי של 15.5% – באם המשקיע עושה הגירה או רילוקיישן לחו"ל ואינו נחשב כבר כתושב ישראל לצרכי מס.

למרות שההתייחסות הן לדין הישראלי והן לגרמני הינה קריטית בכל השקעה אך מאמר זה יתייחס רק למסים שמוטלים בגרמניה על משקיעים זרים שמשקיעים בנדל"ן- השילוב עם הדין הישראלי יחייב בדיקת כל מקרה לגופו וקביעת המתווה תהיה בהתאם לנסיבות ההשקעה והמשקיע.

מיסוי חברות בגרמניה :

1. יודגש כי הדין הגרמני אינו מונע רישום מקרקעין על שם משקיעים זרים, לרבות חברות. אך משיקולי מימון (קבלת הלוואות מבנקים בגרמניה) ואחריות נפרדת ישראלים רבים משקיעים  בגרמניה דרך הקמת חברות שנרשמות גרמניה. על כן, ככל שהמשקיע מעוניין בקבלת מימון מבנק גרמני, יהיה מחוייב לעשות זאת דרך חברה גרמנית (GmbH). אך ככל שאין צורך במימון זר אז ניתן לבצע את ההשקעה גם במישרין והבחירה בדרך הנכונה יש לבצע לאחר היוועצות עם מומחים.

2. כמו בן דרך ההתאגדות וההשקעה משפיעה בצורה ניכרת על תוצאת המס הכוללת ויש לתת את הדעת לכך.

3. כל חברה, בין אם היא חברה תושבת גרמניה ובין אם חברה זרה, נדרשת לשלם את המסים שלהלן:

• מס ארצי (פדראלי) בשיעור קבוע של 15.8% (כולל מס נוסף הקרוי Solidarity tax בשיעור של 5.5%  ממס החברות).

• מס עסקים/מוניציפאלי (Trade Tax) אשר משתנה מעיר לעיר (ועומד בברלין על כ 14%). מס זה ניתן לניכוי כהוצאה בחישוב המס הכנסה הפדרלי (כלומר תשלום מס החברות יהיה לאחר ניכוי הוצאות המסים של ה – trade tax). אך חשוב להדגיש כי בתכנון מס נכון ניתן להימנע ממס זה.

• ככל שיוטל המס המוניציפלי אז שיעור המס בגרמניה על הפעילות יעמוד על כ 30% – 33%. ככל שלא יוטל המס העסקים הזה אז שיעור המס בגרמניה על הפעילות יעמוד על כ 15.58% בלבד.!

4.   על פי אמנת המס החדשה בין ישראל לגרמניה דיבידנד שמחלקת חברה גרמנית לישראלים יהיה כפוף לניכוי מס במקור בשיעורים כלהלן . אך אם החברה המחלקת אינה נחשבת כתושבת גרמניה לצרכי מס אז לא יוטל מס בגרמניה על חלוקת הדיבידנד  – הכרעה בשאלת התושבות של חברה לצרכי מס אינה שאלה פשוטה ומחייבת היוועצות עם מומחים – וניתן לפנות אלינו בנושא):

•    5%  אם הדיבידנד מחולק לחברה ישראלית שמחזיקה מעל 25% בחברה הגרמנית (תנאי שמתקיים במקרה דנן).

•   10% אם הדיבידנד מחולק ליחיד.

5.  נציין לבסוף כי על פי הדין הגרמני הפנימי חברה זרה אשר מוכרת מניותיה בחברה גרמנית  עשויה להיות פטורה ממס בגרמניה על הרווח שהפיקה בהתקיים תנאים שנקבעו שם  (למעט 5% מהרווח שיהיה חייב במס) –  אם כי חשוב לזכור כי ללא תכנון נכון הרווח יהיה חייב במס בישראל בידי המוכר – לפי הדין הישראלי. על כן, בתכנון נכון ניתן לממש את הרווח מהשקעות נדל"ן ללא מס בגרמניה ובישראל.

6.  בגרמניה לא מוטל מס סניף.

מסוי יחידים אשר משקיעים בגרמניה על פי החוק הגרמני:

יחיד, גרמני ומשקיע חוץ, נדרש לשלם על רווחיו:

א. מס ארצי (פדראלי) בשיעור פדרלי פרוגרסיבי העולה למקסימום של 45% כשלמס זה יתווסף מס נוסף הקרוי Solidarity tax בשיעור של 5.5%  מהמס הפדרלי.

ב.מס מוניציפאלי (Trade Tax) אשר שיעורו משתנה מעיר לעיר (ועומד בברלין על כ 14%). מס זה ניתן לניכוי כהוצאה בחישוב המס הכנסה הפדרלי (כלומר תשלום מס החברות יהיה לאחר ניכוי הוצאות המסים של ה – trade tax). אך חשוב להדגיש כי בתכנון מס נכון ניתן להימנע ממס זה.

ג. יחד עם זאת, יחיד יהיה פטור ממס על מכירת נכס נדל"ן שהוחזק על ידו לתקופה העולה על 10 שנים באם הנכסים אינם מסווגים כנכסים שהם "עסק". אחזקה פסיבית בנכסי נדל"ן ומכירה לאחר תקופה ארוכה לאחר רכישת הנכס תחזק את הטענה כי הנכס אינו עסקי וכפטור מהמס הפדרלי. כל עוד, היחיד נחשב כתושב ישראל לצרכי מס אז אין משמעות לפטור בפועל מאחר והיחיד יידרש לשלם את כל המס בישראל על מלוא הרווח שעומד על 25% (אם מדובר ברווח הון ולא עסק).

ד. כמובן, לאור אמנת המס בין גרמניה לישראל, המס הגרמני מקוזז מהמס הישראלי שחל.

ה.בגרמניה מוטל מס ירושה ומתנה לגבי נכסים בגרמניה גם עבור משקיעים זרים- דבר שיש לקחת בחשבון במסגרת התכנון הכולל.

ו. יצויין, כי הדין הישראלי מאפשר ליחד (לא לחברה) לבקש לשלם מס בשיעור של 15% ללא קיזוז של המס הגרמני כנגד המס הישראלי וללא ניכוי הוצאות הקשורות לנכס (למעט פחת) ובלבד שההכנסה בידיו אינה מעסק. לעיתים הוראה זו משתלמת ולעיתים עדיף שלא לבקש את תחולתה.

מסוי שותפויות (KG):

א.       שותפויות נחשבות ככלל כתאגיד שקוף לצרכי מס כך שכל שותף ממוסה לפי מצבו. שותף יחיד ממוסה כיחיד ושותף שהוא חברה ממוסה כחברה- דבר זה הופך שותפויות לכלי שמגלם יתרונות מס במקרה של קיומם של שותפים מסוגים שונים ו/או ממדינות שונות.

ב.       חלוקה רווחים לשותפים אינה אירוע מס בגרמניה ואינה מחייבת בניכוי מס במקור בגרמניה.

טארק בשיר- עורך דין ורואה חשבון, מומחה למסוי בינלאומי, הגירה ורילוקיישן.